Lĩnh vực bất động sản có tầm quan trọng nhất đối với nền kinh tế Bồ Đào Nha. Hoạt động bất động sản và xây dựng chiếm 7,3% tổng số việc làm và ngành xây dựng chịu trách nhiệm cho 8,1% GDP của Bồ Đào Nha năm 2018. Ngoài ra, nhà ở là tài sản chính của các hộ gia đình: năm 2017, bất động sản chiếm 48% tổng số gia đình sự giàu có. Dưới tầm quan trọng của nó, dưới đây chúng tôi phân tích những phát triển gần đây trong lĩnh vực và triển vọng tương lai của nó.
Trong năm năm qua, lĩnh vực nhà ở đã trải qua những thay đổi lớn, với sự gia tăng mạnh mẽ trong giao dịch bất động sản và tăng giá nhà đất (đã tăng khoảng 40% kể từ năm 2013, như đã thấy trong biểu đồ đầu tiên). Nói rộng hơn, sự gia tăng giá nhà đất này là kết quả của sự kết hợp của nguồn cung bất động sản thấp và nhu cầu tăng trưởng đáng kể. Về phía nguồn cung, sự sụt giảm mạnh do hoạt động xây dựng trong cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua đã cản trở việc xây dựng nhà mới và khiến nguồn cung khó đáp ứng nhu cầu tăng (thực tế, trong năm năm qua, hơn 80% giao dịch liên quan đến tài sản hiện có).
Về phía cầu, một yếu tố dẫn đến sự gia tăng đã trở nên phổ biến ở hầu hết các quốc gia trong khu vực đồng euro: môi trường lãi suất thấp mà ECB đã ổn định và kích thích nền kinh tế châu Âu trong những năm gần đây. Điều này là do, gián tiếp, năng suất tài sản tài chính thấp hơn dẫn đến môi trường này tạo điều kiện cho sự gia tăng nhu cầu về nhà ở cho mục đích đầu tư. Một trong những yếu tố làm tăng nhu cầu về nhà ở tại Bồ Đào Nha có liên quan đến sự bùng nổ du lịch gần đây. Sự tăng trưởng mạnh mẽ trong hoạt động du lịch đã tăng cường nhu cầu về bất động sản của các nhà đầu tư, góp phần vào sự bùng nổ của thị trường bất động sản thông qua sự tăng trưởng về chỗ ở du lịch và phục hồi các tòa nhà. Cuối cùng,
Trong vài năm tới, một sự điều tiết về nhu cầu được dự kiến do hoạt động du lịch chậm lại, trong khi các điều kiện tài chính sẽ vẫn nằm trong lãnh thổ hỗ trợ. Như vậy, sự kết hợp giữa sự chậm lại của nhu cầu và sự nổi lớn hơn ở phía cung (như thể hiện trong biểu đồ thứ hai, có thể thấy trong sự gia tăng chứng kiến từ năm 2015 trong cả giấy phép xây dựng mới và số lượng nhà đã hoàn thành) sẽ góp phần điều tiết tăng trưởng giá cả.
Điều gì đã là xu hướng trong khả năng mua của các hộ gia đình và những gì có thể được dự kiến trong trung hạn?
Theo dữ liệu mới nhất, một lần mua nhà hiện tại tương đương với khoảng chín năm thu nhập gộp của một người trưởng thành trung bình, một năm so với tháng 9 năm 2016 và hai lần so với tháng 9 năm 2012, khi giá nhà ở trung bình đạt đến mức thấp. Mặc dù loạt bài liên quan đến giao dịch bất động sản nhà ở tương đối ngắn (bắt đầu từ năm 2009), xu hướng của nó cho thấy sự suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở do sự tăng trưởng rõ rệt của giá bất động sản trong những năm gần đây.
Cho rằng phần lớn các hộ gia đình vay tiền để mua nhà, chúng ta cũng phải phân tích xu hướng trong cái gọi là «nỗ lực thế chấp», tức là tỷ lệ phần trăm tổng thu nhập khả dụng hàng năm cần thiết để chi trả các khoản thanh toán thế chấp trong năm đầu tiên. Ngoài việc xem xét xu hướng giá nhà đất và thu nhập hộ gia đình, chỉ số này cũng tính đến những thay đổi về lãi suất theo thời gian. Vào tháng 9 năm 2018, chỉ số nỗ lực thế chấp ở mức 19,3%, dưới mức cao quan sát được trong năm 2009 (trung bình 28,3% trong năm), phản ánh tác động của việc giảm lãi suất rõ rệt sau chính sách tiền tệ hỗ trợ của ECB.
Trong vài năm tới, khi ECB rút dần các kích thích tiền tệ, chỉ số nỗ lực sẽ không còn được hưởng lợi nhiều từ môi trường lãi suất thấp của những năm gần đây. Tuy nhiên, ước tính của chúng tôi cho thấy rằng việc bình thường hóa chính sách tiền tệ của ECB sẽ có tác động vừa phải đến nỗ lực thế chấp của các hộ gia đình. Cụ thể, chúng tôi ước tính rằng nếu Euribor 12 tháng trung bình hàng năm e 3tăng lên 0,875%, chỉ số nỗ lực thế chấp sẽ chịu mức tăng 4,1 pp đạt 23,4%, vẫn dưới mức quan sát được trong năm 2009. Trên thực tế, để nỗ lực thế chấp hộ gia đình đạt gần mức năm 2009 , lãi suất Euribor 12 tháng sẽ cần đạt khoảng 3%, một kịch bản khó xảy ra trong trung hạn theo sự đồng thuận của các dự báo của các nhà phân tích (và nghiên cứu của CaixaBank). Hơn nữa, những số liệu này chỉ cho thấy tác động trực tiếp của lãi suất. Tuy nhiên, trong vài năm tới, thu nhập khả dụng của các hộ gia đình dự kiến sẽ tiếp tục tăng, do sự cải thiện của thị trường lao động, điều này sẽ giúp giảm bớt tác động của lãi suất cao hơn đối với nỗ lực cần thiết để mua nhà.
Nguồn: caixabank
